VALORACIÓN DE CARTERAS INMOBILIARIAS
La valoración de carteras inmobiliarias es la combinación de varias metodologías que permiten cometer, de forma masiva, rápida y eficaz, la valoración de un amplio número de inmuebles.
El proceso empieza a partir de un análisis previo y diferenciación de los inmuebles en base a las características que los definen (tipología, uso, localización, singularidad, etc.) Posteriormente, se aplica una metodología de selección de comparables, homogeneización y cálculo para obtener su valor, complementado con otros parámetros si algún caso lo requiere.
Las carteras han ganado atractivo, principalmente, entre los grandes fondos internaciones y el tiempo juega un papel fundamental en este caso, pues hay que valorar gran cantidad de activos en un tiempo considerablemente reducido.
En Aguirre&Baeza podemos ayudarte a valorar carteras inmobiliarias con metodologías fiables y en un plazo de tiempo reducido.
¿Qué conceptos se utilizan en la valoración de carteras?
– Perímetro: conjunto de inmuebles que forman la cartera.
– Drive by: valoraciones en las que se realiza visita exterior al inmueble.
– Desktop: valoraciones en las que no es necesario realizar visita al inmueble.
¿Qué procedimiento se sigue?
Una vez determinado el conjunto de inmuebles (perímetro) a valorar, se decide cuáles han de ser visitados (drive by) y cuáles no es necesario (desktop). Sin bien, la certeza de la valoración será mayor en aquellos inmuebles que son visitados, en algunos casos no será necesario.
En el caso de que se precise visita, un técnico de Aguirre&Baeza visitará el inmueble para determinar el estado de conservación exterior del mismo y, en el caso de que fuera necesario, realizará una consulta urbanística sobre el mismo en el Ayuntamiento correspondiente.
Posteriormente, se hallarán las bases de valor correspondientes para calcular el valor de cierre estimado y el valor de venta rápida, siguiendo tanto estándares internacionales (RICS e IVS) como nacionales (Orden ECO/805/2003) de valoración.
¿Por qué son importantes las empresas de valoración inmobiliaria para las SOCIMIS?
Como ya se ha comentado, las SOCIMIS basan su actividad y beneficios en la explotación de activos inmobiliarios, por lo tanto, es fundamental conocer el valor de estos activos, así como contar con valoraciones fundamentadas y realizadas por expertos en la materia de los beneficios que pueden generar.
Por ello, los servicios que una empresa de tasación y valoración puede ofrecer a una SOCIMI son:
- Descripción y valoración de los activos inmobiliarios (situación, estado, periodo de amortización).
- Información sobre previsiones o estimaciones de ingresos y costes futuros.
- Información relativa a las operaciones vinculadas.
- Estudio de los factores de riesgo relacionados con sus activos.
- Es recomendable tener un servicio que periódicamente revise los valores de las tasaciones de los activos de las SOCIMIs, para tener datos siempre actualizados del valor de los activos.
- De las misma manera, este servicio de revisión periódica puede aplicarse a estudios de mercado de alquiler actualizados para determinar las rentas que pueden generar los activos de la Sociedad.
- También puede ofrecerse una valoración de otras operaciones de inversión, por ejemplo, una búsqueda de activos inmobiliarios alquilables que se encuentren vacíos, como nueva inversión.
- Una vez realizada esta búsqueda de activos que pueden ser interesantes para la SOCIMI, deben realizarse informes de tasación del valor de rentas de alquiler, de manera que se seleccione el local más adecuado para la realización de la actividad.
- Las empresas de tasación y valoración pueden elaborar informes sobre la situación global para la adquisición de la cartera inmobiliaria de una SOCIMI.
- Si se van a producir cambios en la Sociedad, tales como constitución o disolución de compañías, cambios en el accionariado o procesos de fusión, es fundamental contar con un informe que acredite y justifique el valor de mercado de los inmuebles como parte del análisis global de activos en el balance. Este informe es fundamental en las SOCIMIS, puesto que tienen que cumplir con los requerimientos de información establecidos ante el mercado y ante sus accionistas.
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