TASACIONES NUDA PROPIEDAD
Tasación Inmobiliaria Oficial de la Nuda Propiedad
La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre un bien inmueble del que únicamente es el propietario, pero no ostenta el uso y disfrute del bien, por haber sido cedido en usufructo.
Por el contrario, el usufructo es un derecho que permite a una persona (el usufructuario) el uso o disfrute de bienes ajenos (pertenecientes al llamado nudo propietario), que pueden ser muebles o inmuebles, con la obligación de conservarlo, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.
Una tasación oficial con finalidad nuda propiedad es un informe que determina el valor del derecho de nuda propiedad sobre un inmueble, de cualquier tipología (vivienda, local comercial, oficina, aparcamiento, edificio, terreno, hotel…)
La nuda propiedad es un concepto que puede ser útil como complemento de la jubilación, por ejemplo.
En el caso de personas mayores con varios inmuebles en propiedad, que no utilizan, es habitual mantener la titularidad (la nuda propiedad) de un inmueble, pero vender el derecho a vivir en la casa (usufructo), para obtener ganancias.
En Aguirre & Baeza podemos ayudarte a calcular el valor de la nuda propiedad de un bien inmueble mediante una tasación inmobiliaria oficial con validez judicial y fiscal, para que puedas seguir ostentando la titulariad de una vivienda, si quieres que terceras personas puedan usarla a cambio de que tú obtengas ganancias.
¿Cómo se calcula la nuda propiedad de un inmueble?
La Ley de Expropiación Forzosa, en su art.º 42 remite a la legislación fiscal la valoración de los derechos reales. En este sentido, la Ley 29/1987, de 18 de diciembre del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece que: para calcular el valor de la nuda propiedad de un inmueble, se debe calcular primero el usufructo del mismo. La nuda propiedad en el valor real del inmueble menos el usufructo.
La orden ECO 805/2003, en su art. º 56 también ofrece procedimientos para el cálculo del usufructo, pero de una forma más compleja basada en flujos de caja.
Para calcular el usufructo de un inmueble lo primero que hay que hacer es conocer el valor real del inmueble, como si fuera en pleno dominio.
En Aguirre & Baeza, las tasaciones oficiales con finalidad usufructo se realizan conforme a lo establecido por la orden ministerial ECO 805/2003 de 27 de marzo, publicada en el BOE nº 85, de 9 de abril de 2003, la Orden EHA/3011/2007 y la Orden EHA/564/2008.
Posteriormente, hay que distinguir entre el usufructo temporal, es decir, durante un período de tiempo determinado, y el usufructo vitalicio, durante toda la vida.
El usufructo temporal se calcula a razón del 2% del valor total del bien en pleno dominio por cada periodo de un año, sin exceder del 70% y sin computarse las fracciones inferiores al año.
Si el usufructo temporal se constituye por un periodo inferior a un año, se valorará como el 2% del valor total del bien.
El mayor valor de usufructo temporal se alcanza con un usufructo que dura 35 años porque, a partir de esta duración, se llega al tope del 70% que no se puede rebasar.
El usufructo vitalicio se calcula como el 70% del valor total del bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad. Si tiene más de 20 años de edad, se restará un 1% por cada año sobre los 20 al 70%, con el límite mínimo del 10%, En consecuencia, el usufructo mínimo es del 10% del valor del bien y el máximo del 70%.
Si existen usufructos simultáneos y sucesivos, el valor del usufructo se calcula teniendo en cuenta la edad del usufructuario más joven y no se practicará liquidación por consolidación del dominio hasta el fallecimiento del último usuario.
Metodología de trabajo en Aguirre & Baeza:
- Visita de experto tasador arquitecto (comprobación de los linderos, reportaje fotográfico, medición in situ con medidor láser de alta precisión, levantamiento de planos acotados…)
- Análisis de la documentación aportada y Comprobaciones urbanísticas.
- Comparación dentro del mercado, en fecha del informe y cálculo de valores.
- Emisión del Informe completo según Orden ECO 805/2003, Orden EHA/3011/2007 y EHA/564/2008, con finalidad judicial y fiscal, no hipotecaria-bancaria.
¿Qué bienes inmuebles tasamos en Aguirre & Baeza con finalidad valoración de la nuda propiedad?
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