El método del valor residual permite obtener el valor de un suelo o una edificación que vaya a construida, partiendo del valor de mercado de la edificación y descontando de aquí todos los costes necesarios para el suelo y la construcción para realizar la promoción.
Dependiendo de si tenemos o no en cuenta en el cálculo el tiempo necesario para la realización de la promoción, diferenciamos entre el método residual estático y método residual dinámico.
El método residual estático realiza el análisis de las inversiones necesarias para la realización de la promoción en el momento actual, desvinculándolas completamente del momento en el que se hayan realizado.
El método residual dinámico realiza el análisis de las inversiones necesarias para la realización de la promoción teniendo en cuenta el momento en el que se espera se realizarán, actualizándolos posteriormente a día de hoy.
¿Qué principios se han de tener en cuenta para la aplicación del Método Residual Estático?
El Principio de Mayor y Mejor Uso: “El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor”
El Principio del Valor Residual: “El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble, es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores”.
¿Qué requisitos establece la Orden ECO/805/2003 para poder aplicarlo?
- La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
- La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
- La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.
- La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.
- Este método sólo podrá emplearse en solares o promociones en los que la edificación vaya a comenzarse en un plazo inferior a un año y en el cálculo de solares ya edificados.
¿Cómo se calcula el Método Residual Estático?
El Método Residual Estático viene detallado en dos de las principales normativas de valoración en España, la Orden ECO/805/2003 y el Texto Refundido de la Ley de Suelo 7/2015 y el Reglamento de Valoraciones.
Cálculo según Orden ECO/805/2003
Es fundamental el análisis de la promoción más probable para el solar a valorar, atendiendo al principio de mayor y mejor uso y las condiciones inmobiliarias del mercado de la zona, fijando así mismo el margen de beneficio de promotor que marque la Orden ECO/805/2003 en función del uso considerado.
Posteriormente, será necesario calcular el valor de mercado del producto terminado elaborando un estudio de mercado para realizar el método de comparación en cada uno de los usos considerados en la promoción.
Por último lugar, se calcularán los costes de construcción y los gastos necesarios para realizar la promoción, entre los que se encuentran: los costes de construcción, los gastos de comercialización, los impuestos y aranceles necesarios, los honorarios técnicos, tasas y licencias necesarias.
Los gastos inmobiliarios suelen moverse en el entorno del 18-15% de los costes de construcción, considerándose éste como el Coste de Ejecución por Contrata.
F = VM x (1-Beneficio (%)) – Costes – Gastos
Cálculo según Texto Refundido de la Ley de Suelo y el Reglamento de Valoraciones
Se han de tener en cuenta los siguientes artículos: Texto Refundido de la Ley del Suelo, artículos 37 y 40. Reglamento de Valoraciones, artículo 22.
TRLS. Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado.
- Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.
b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
- Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:
a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.
b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.
- Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.
TRLS. Artículo 40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.
- Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 2 del artículo 13, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.
- En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.
RVLS. Artículo 22. Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado.
- El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:
VS = Ei · VRSi
Siendo:
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.
- Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión:
VRS = Vv/K – Vc
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.
Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:
VSo = VS – G . (1 + TLR + PR)
Siendo:
VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.
G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.
TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno, que será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
PR = Prima de riesgo en tanto por uno, que se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística.
- La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro.
