VALORACIÓN INMOBILIARIA AVM
Una valoración inmobiliaria AVM (Automated Valuation Model) es el nombre que se da a los modelos de valoración automática de inmuebles.
A partir de los datos relativos a las características de los inmuebles, y mediante técnicas estadísticas, se estima un valor teórico para un momento determinado en el tiempo, normalmente sin la intervención de un técnico tasador, sin visita a la vivienda y sin las comprobaciones habituales de una tasación oficial.
Evidentemente, su coste y rapidez de elaboración son muy inferiores a los de una tasación oficial. Sin embargo, la fiabilidad de los resultados obtenidos, también es menor.
Este tipo de valoración sólo es aplicable para tipologías de inmuebles que puedan ser valorados en serie, no para inmuebles singulares. El resultado de una AVM será más fiable cuanto más homogéneas sean las áreas que se valoran.
Se trata de una herramienta indispensable en los casos en los que es necesario conocer la evolución de una cartera y, especialmente en el momento actual, en el que la revisión de valores es indispensable por la pérdida generalizada de valor de los activos inmobiliarios.
La utilidad de un AVM es mucha: valoración de gran cantidad de activos, en un periodo corto de tiempo y a un precio competitivo, siempre y cuando, no exista la obligación legal de realizar una tasación oficial.
En Aguirre&Baeza podemos ayudarte a realizar valoraciones automáticas de gran cantidad de inmuebles en un periodo reducido de tiempo.
¿Qué tipos de modelos de AVM existen?
Dependiendo de la forma en que funcionan y de la metodología de cálculo que utiliza, existen diferentes tipos de modelos de AVM. En general, se distinguen modelos de comparables, de índices de precios, de preciso hedónicos (econométricos), de inteligencia artifical…
Lo habitual en una AVM es combinar todos o, al menos, algunos de ellos.
Cada uno de estos modelos tiene diferentes requisitos para su funcionamiento, en función de la información previa que se disponga de la cartera a valorar y de las características de la base de datos con la que se trabaja. La utilización de varios de estos métodos supone mayor grado de fiabilidad en los resultados.
¿Cuáles son las ventajas para una empresa de invertir en una SOCIMI?
La reciente revaloración de los inmuebles ha provocado que cuatro grandes empresas (Merlin, Lar España, Hispania y Axiare) hayan invertido como SOCIMIS y hayan obtenido unos resultados espectaculares durante el 2016.
Un dato que nos ayuda a entender el poder de inversión de una SOCIMI es el incremento de casi cinco veces más de los resultados del 2016 en comparación con el 2015. Si hace unos años el resultado era de 244, 7 millones, los más de 1.100 millones del año pasado demuestran el potencial de una SOCIMI como una forma de inversión inmobiliaria. La SOCIMI más importante de España es Merlin Propierties, que además es una de las 10 principales en Europa.
Este tipo de sociedades anónimas inmobiliarias cuentan con un régimen fiscal especial, están específicamente enfocadas a obtener rendimiento mediante el alquiler de los inmuebles activos. Por otro lado, además de comprar y vender, los inversores se preocupan por el estado de los inmuebles, llegando a rehabilitarlos, e incluso a dedicarse a la gestión de propiedad de los mismos. La base de las SOCIMIS es que tienen que obligatoriamente tienen que cotizar en bolsa, lo que además de reportar grandes beneficios, implica una necesidad total de transparencia.
Otras de las ventajas de la inversión en SOCIMIS son la obligación de una inversión con contratos largos, mínimo a cinco años; la tributación en líneas generales en un régimen fiscal privilegiado tributando por el Impuesto sobre Sociedades o IS a un 18 % sobre el resultado de la sociedad y sus ajustes; disfrutan de una bonificación del 20 % sobre las rentas generadas por los alquileres siempre que sean pisos en alquiler existe; los socios tienen un tratamiento inmejorable ( persona física: 0%, persona jurídica +/- 14%); gozan de deducción por reinversión de plusvalías del 6% de las mismas sobre la cuota total; están exentos de AJD en operaciones de constitución, aportaciones que no conlleven dinero y ampliación de capital y, por si fuera poco, están exentos de impuestos municipales y de plusvalía.
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