El derecho de uso y habitación, según el art. º 524 del Código Civil, es un derecho que atribuye a su titular la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

La diferencia entre el usufructo y el derecho de uso y habitación radica en que el usufructuario puede usar la vivienda con cualquier finalidad, de modo que puede habitarla o arrendarla, mientras que en el caso del derecho de habitación sólo podrá utilizarla para vivir, sin poder obtener rendimiento de ella.

El derecho de uso y habitación no puede ser embargado por las deudas del habitacionista. Además, este derecho sólo puede ser ejercido por personas físicas y no puede ejercitarse sobre bienes muebles.

Una tasación oficial con finalidad derecho de uso y habitación es un informe que determina el valor del derecho de habitación sobre un inmueble, de cualquier tipología (vivienda, local comercial, oficina, aparcamiento, hotel, edificio, terreno…)

En Aguirre & Baeza podemos ayudarte a calcular el derecho de uso y habitación de un inmueble si quieres mantener su propiedad, pero obtener unas ganancias cediendo este derecho a un tercero, mediante una tasación inmobiliaria oficial con validez judicial y fiscal.

La Ley de Expropiación Forzosa, en su art.º 42 remite a la legislación fiscal la valoración de los derechos reales. En este sentido, la Ley 29/1987, de 18 de diciembre del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece que: el derecho de uso y habitación será el que resulte de aplicar al 75% del valor de los bienes inmuebles sobre los que fueron impuestos, las reglas correspondientes a la valoración de los usufructos temporales o vitalicios según los casos.

La orden ECO 805/2003, en su art. º 56 también ofrece procedimientos para el cálculo del usufructo, pero de una forma más compleja basada en flujos de caja.

Para calcular el derecho de uso y habitación de un inmueble lo primero que hay que hacer es conocer el valor real del inmueble, como si fuera en pleno dominio.

En Aguirre & Baeza, las tasaciones oficiales con finalidad derecho de uso y habitación  se realizan conforme a lo establecido por la orden ministerial ECO 805/2003 de 27 de marzo, publicada en el BOE nº 85, de 9 de abril de 2003, la Orden EHA/3011/2007 y la Orden EHA/564/2008.

Posteriormente, hay que distinguir si el derecho es temporal, es decir, durante un período de tiempo determinado, o vitalicio, durante toda la vida.

El derecho temporal se calcula a razón del 2% del 75% del valor total del bien en pleno dominio por cada periodo de un año, sin exceder del 70% y sin computarse las fracciones inferiores al año.

Si el derecho temporal se constituye por un periodo inferior a un año, se valorará como el 2% del valor total del bien.

El mayor valor de derecho temporal se alcanza con un usufructo que dura 35 años porque, a partir de esta duración, se llega al tope del 70% que no se puede rebasar.

El derecho vitalicio se calcula  como el 70% del 75% del valor total del bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad. Si tiene más de 20 años de edad, se restará un 1% por cada año sobre los 20 al 70%, con el límite mínimo del 10%,

Si existen usufructos simultáneos y sucesivos, el valor del usufructo se calcula teniendo en cuenta la edad del usufructuario más joven y no se practicará liquidación por consolidación del dominio hasta el fallecimiento del último usuario.